法拍屋销售又上升 今年压力不减

　　由于法拍文件处理丑闻而在去年受到拖延的大量法拍屋再度上市，导致2011年最后一个季度法拍屋销售大增，其比例从前一季度的五分之一上升到将近四 分之一。专家预计今年法拍屋对于市场的压力不减，但困难资产销售却从银行持有资产（REO）转向短售（short sale）等”前法拍”（pre-foreclosure）为主。

　　　　

　　根据地产跟踪（RealtyTrac）的最新报告，2011年全年共有90.7万套进入法拍过程或者被银行收回的房屋被出售给第三方。

　　地产跟踪执行长摩尔（Brandon Moore）说，”我们预计法拍相关的销售2012年增加，尤其是前法拍销售（pre-foreclosure sales）增长更快，因为贷款银行积极处理由于抵押贷款服务公司造成的过去18个月来僵局中（积压的）困难资产。”

　　房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）的监管者试行的项目向投资者大批量出售，共完成2500套法拍屋的交易；这一项目已经导致投资者涌入。投资者兴趣最近已经升温，部分地产商报告加 州和内华达州部分地区出现竞投战（bidding wars），因为那些地区银行推迟行动已导致供应量下降。当然地产市场并非只是银行持有资产出现竞投战。

　　摩尔说，第四季度我们继续看到更 多销售从银行持有资产转向前法拍或短售（short sales）–即经过银行批准，屋主以低于房贷馀额的价格售出。他说，就全国来说，前法拍销售比一年前上升15%，银行持有资产（REO）下降12%。 在包括洛杉矶、迈阿密和菲尼克斯在内的7个晴雨錶市场，前法拍销量已经超过银行持有资产销量，而在一年前那些市场是银行持有资产销售超过前法拍。

　　由于银行看到短售比法拍代价要低，新的改进项目和政府的刺激措施正在促进这类资产的售出。儘管全美前法拍销量都在上升，但上升幅度最大的仍然是遭受房市崩溃打击最严重的几个州：密西根勐升103%，佐治亚增长59%，亚利桑那增长48%。

　　前法拍房屋去年第四季度平均价格比正常销售低21%。根据地产跟踪的数据，银行收回资产的平均价低于市场价36%。但是，法拍屋销售完成时间只有短售房屋的一半：短售平均318天才能完成全部手续。

　　加州、佛罗里达、亚利桑那和内华达佔2011年困难资产销售总量的一半多，但它们的数量正在下降，而佐治亚、明尼苏达和华盛顿等州这类资产销量上升。此外， 法拍需要经过法庭程式的州同不需要法官干预的州差别很大。儘管银行已经同各州和联邦政府达成260亿美元的法拍文件机器人签名丑闻解决协议，在新泽西等法 拍需要经过法庭程式的州，银行持有房屋仍然大量积压。新泽西法拍屋完成交易平均900天以上。

　　由于银行现在加快处理400万笔抵押贷款违 约和200万套已经进入法拍程式的房屋，2012年法拍屋销售看来会继续增加。儘管政府正在提供修改贷款条件的新措施，许多抵押贷款已经没救。由于全国房 价继续下降，部分借款人的房屋”负资产”下陷程度更深，因此违约风险上升。全国经济虽然在缓慢复苏，就业市场也在改善，经济学家说，这些不足以挽救已经深 陷麻烦的大额房贷。