美国房地产今年七大趋势

　　2008年美国房地产崩溃之后，5年来，近1,600万房屋变成负资产，银主盘，大多数美国人对房产市场失去信心。

　　去年，置业网站Trulia向2,000名成年人进行一项调查，61%受访者预计今年房地产市场的价格将会上升。58%受访者表示，房价要回复到2008年高峰期的水平，至少还要10年的时间。接近80%的租屋人士表示，他们计划将来会置业。不管受访者是否过于乐观，美国房地产好转的跡象是难以忽视的。事实上，去年10月，全美房屋价格已经连续8个月上升，相比前年同期跃升6.3%左右，也是2006年6月以来的最大增幅。

　　加州是房地产受灾最严重的地区之一，今年预计57%的住宅出售，将会吸引更多的置业人士争相竞投。房地产经纪人玛吉佩克(Marge Peck)指出，在佛罗里达州，凤凰城等地方的房地产又再捲土重来了，尤其是房价低于15万的房屋。

　　今年，美国房地产市场能否延续这个趋势？
　　大多数专家说，预测依赖于今年主流经济增长的情况，相信经济不会出现严重的落差。另有专家强调，所有房产市场都是本地的，即是沿海大都市地区和中西部城镇的条件差异很大。除了这些注意事项，以下是预测今年房地产的销售走势。
（一）房价上涨

　　新建房屋的落成缓慢，推动价格成本上涨，这种趋势今年将会持续。全国房地产投资信託基金协会的经济学家卡尔文(Calvin Schnure)说，每年需要兴建125万至150万间全新的住宅和公寓，才能够跟上人口增长的需求。但是，自从房市崩溃6年以来，新住宅建成只有50万，这实际上造成市场供应的缺口。得克萨斯州房地产研究中心的首席经济学家马克(Mark Dotzour)说，预测今年的平均房价上升5%。

（二）租金上涨

　　卡尔文说，租金市场有一个巨大的需求，大约300至500万名年龄20至30岁左右的年轻人，在经济衰退期间，他们搬回父母家或跟朋友住在一起。现时，当他们开始找工作，他们将会寻找自己的公寓。卡尔文说，以百分比计算，租金将会增加两倍或以上。今年，对于寻找租屋市场的年轻人来说，实在需要一点运气，这将会是一个挑战。他说，今年预测全美平均的租金增加4%一年，大都会地区预计将会增加7%至9%。

（三）更少负资产的银主盘

　　置业人士想购买便宜的银主盘，法拍屋，机会可能越来越少。法拍屋的销售由2011年3月的28%下降至2012年6月的11%。主要原因是美国联邦住房金融局(FHFA)，联邦存款保险公司和银行已经卖断数以千间止赎房屋。购买者同意以低价大量购入，并同意负责与借款人商讨新的条款，而不是简单地变成负资产房屋处理。法拍房屋的数量已经下降，因为成千上万的借款人的经济状况已获得改善，加上房价上涨，有助支付房贷欠款。

（四）更多首次置业人士

　　德勤会计师事务所的一份报告预测，2013年单户住宅的需求将会大幅增长，主要是由首次置业人士所驱动的。这种趋势从去年11月的房屋买卖方调查可见，39%的房贷借款人是首次置业人士，2011年的比例是37%，明显有所增长。

（五）住房建筑成本大增

　　住房建设材料，例如：石板，木材，铜等，价格将会大增。虽然住房建设的数量仍然低于水平，但是，建筑业的人才不足，很多合资格的建筑工人移民或转到其他行业。因此，其结果将会是推高建筑成本，不管是建材或人手的费用，也会较去年明显增加。

（六）物业管理人员

　　今年，预计将会是物业经理赚翻的一年，年初，有物业管理人员开始销售多个止赎物业，与大型机构投资者同意一起持有和管理，或转作为租金市场。当然，投资者收购不良资产出租的趋势将会愈演愈烈，根据房地产商的资料，2011年投资置业的买屋人数比较2010年增长了65%。现时，许多投资者利用专业的物业管理公司来负责其房屋的租贷和维修管理，创造了该行业的巨大需求。

（七）信贷标准较宽鬆

　　平均而言，去年，借款人需要信用评分达到760分或以上，才能够获得抵押贷款，相比房地产高峰期，其标准要求更高。纽约市资本顾问公司的路易斯贝尔加拉(Luis Vergara)说，今年开始改变这种情况，信贷标准将会下降，更多的买家合付资格进入房地产市场，或造成贷款人之间竞争，有助为置业人士提供贷款。