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低利率刺激美房价持续上涨 凤凰城上榜

  商业调查公司RealtyTrac在上周发布了美国住房情况调查报告,报告显示,房屋价格上涨的速度快于大多数美国人的工资增长水平,例如洛杉矶,凤凰城和圣地亚哥。人口稠密地区的美国中低产阶级再次出现住房难的问题。今年来,全国超过三分之二的房产市场出现价格暴涨,包括旧金山和纽约这些中心城市。美国银行一份最新报告估计当前全美房价水平距离合理价格已高估了14%。

美国房价近年不断攀升,标普Case-Shiller美国20个城市综合房价指数今年1月同比增长5.7%,而丹佛、波特兰、西雅图、旧金山等城市更增长超过双位数,该房价指数距2006年高峰仅剩11%。全美房地产经纪商协会(NAR)首席经济学家杨恩(Lawrence Yun)称,在考量美国家庭收入和薪资仅微幅增长的情况下,房价飙涨双位数并不健康,这将不利一些潜在购屋者的入市。他形容,在当前的美国房市,要用合适的价位找到合适的房产已成了潜在买家的一大困扰。NAR最近公布2月的成屋销售下滑7.1%创3个月最低,但同月成屋销售签约指数却上涨3.5%,凸显成屋供应不及迫使房价窜高的异常现象,也显示房贷利率不断下降对房市的买气有所助益。

  RealtyTrac在分析在美国456个地区的房屋成交记录后发现,炒房者急功近利,房价的增长已经快上升到一些特殊时期历史高点,美国房产市场出现了价格泡沫担忧。在综合考虑房价与收入的负担能力尽管如此,高房价依然受到普通工薪阶层的追捧。RealtyTrac的高级副总裁Daren Blomquist认为,购房者需要花费资金在住房的花费上,用于其他消费的资金将越来越少。虽然绝大多数的住房市场房价增幅低于历史高位,但房价仍然在不断增长,住房者浮动的平均工资,使得美国住房市场的前景变得不可预期。

  房地美(Freddie Mac)资料显示,今年2月的30年期房贷利率为3.66%,为连续7个月低于4%,标普Case-Shiller房价指数的发起人席勒(Robert Shiller)2007年在论文中描写房价上涨引发民众上涨预期心理时称,这个涨价的反馈机制是一个社会传染病。现在,这个反馈机制的强化作用正持续扩大。一年前,美国民众认为房价12个月后可上涨2.5%,民众在2月接受调查时认为房价一年后可上涨4.4%,现在NAR最新的调查发现民众预期房价的涨幅已高达8.2%。美国银行认为房价很可能进行修正,不过,由于房价上涨的动能和预期心理还在,在真正回档并造成买气缩手之前,美国房价上涨的惯性仍然不变,但或许上涨的空间可能不如民众预期那么高。

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